佛山市人民政府办公室关于印发佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)的通知

各区人民政府,市政府各部门、直属各机构: 

  《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到问题,请径向市国土规划局反映。 

    

    

  佛山市人民政府办公室 

  2018年12月29日 

 

 

 佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行) 

    

  第一章  总  则 

  第一条  为加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举住房制度体系,稳慎有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,根据《国土资源部住房城乡建设部关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》(国土资发〔2017〕100号)、《国土资源部办公厅住房城乡建设部办公厅关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》(国土资厅函〔2018〕63号)等规定,结合我市实际,制定本办法。 

  第二条  佛山市行政区域内利用集体建设用地建设租赁住房适用本办法。 

  第三条  本办法所称利用集体建设用地建设租赁住房(以下称集体租赁住房建设),是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划的集体建设用地建设租赁住房及配套设施(以下称集体租赁住房),并出租住房的行为。 

  本办法所称新建集体租赁住房,是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划确定宗地用途为居住用地的集体建设用地新建租赁住房及配套设施,并出租住房的行为。 

  本办法所称配建集体租赁住房,是指配合村级工业园连片改造提升,由改造主体申请,利用集体建设用地统一集中配建租赁住房及配套设施,并出租住房的行为。 

  第四条  集体租赁住房遵循“政府主导,规划先行,村民自愿,只租不售”的原则。 

  第五条  各区人民政府应当根据土地利用总体规划、城乡规划及集体租赁住房需求的实际情况,编制集体租赁住房发展规划和年度计划。 

  第六条  市相关职能部门及各区人民政府,应在佛山市专业化住房租赁平台指导委员会的指导下,结合职责,切实做好集体租赁住房建设项目的申请预审认定、土地供应、不动产登记、规划许可、工程报建、建设施工、竣工验收、租赁申请、租赁运营等管理工作,及时查处相关违法违规行为,并积极研究制定相关配套政策。 

  市国土资源和城乡规划行政主管部门负责会同市住房和城乡建设行政主管部门研究制定全市集体租赁住房试点实施方案和政策措施,并指导区国土资源、城乡规划行政主管部门负责集体租赁住房建设项目的土地供应管理、不动产登记、规划审批等工作。 

  市住房和城乡建设行政主管部门负责研究制定住房租赁管理办法等政策,会同市工商行政主管部门制定佛山市住房租赁合同示范文本,并指导区住房和城乡建设行政主管部门负责建设施工图纸审查、房屋建筑工程质量和安全监管、租金标准制定、房屋租赁管理等工作,并按照职能分工依法查处利用集体租赁住房从事违法经营活动。 

  市流动人口服务管理部门受市住房和城乡建设行政主管部门、公安机关等的委托,指导区流动人口服务管理工作机构负责房屋租赁合同登记备案、居住登记、居住变更登记、居住证办理等工作。 

  市农业行政主管部门指导区农业行政主管部门对集体租赁住房涉及的集体资产交易、收益分配等集体资产管理工作进行指导、监督。 

  市工商行政主管部门配合市住房和城乡建设行政主管部门制定佛山市住房租赁合同示范文本,完善集体住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,指导区工商行政主管部门做好住房租赁企业工商登记、信用信息记录和共享,并按照职能分工依法查处利用集体租赁住房从事违法经营活动。 

  市财政部门、税务部门负责明确集体建设用地使用权交易及住房租赁收益等相关税费政策。 

  市发展改革部门按照审批权限负责和指导区发展改革部门做好集体租赁住房建设项目立项审批工作。 

  市消防部门负责消防验收等工作。 

  市公安机关按照职能分工依法查处利用集体租赁住房从事违法活动的行为。 

  市人民防空管理部门负责人防验收工作。 

  市环境保护行政主管部门负责环境影响评价文件审批工作。 

  市卫生和计划生育行政主管部门负责审核集体租赁住房建设项目配套医疗用房的不动产权属和规模,做好住房承租人的卫生、计生等工作。 

  市教育行政主管部门负责指导集体租赁住房建设项目义务教育设施配套工作。 

  人行佛山市中心支行、市金融工作部门负责研究并指导出台有关金融支持政策。 

  供水、供电、供气、城建等相关单位负责集体租赁住房的水电气及周边基础设施的配套建设等工作。 

  各区人民政府作为试点推进实施责任主体,应会同镇(街道)人民政府(办事处)负责具体项目选址、用地管理、租赁住房建设及运营管理的组织、指导和监督工作,对于未经批准擅自建设租赁住房或者销售租赁住房的,应当依法予以查处,切实防止租赁住房对外销售和以租代售;依法加强集体租赁住房建设和租赁经营的治安、消防、户籍、卫生、计生、规划、税务、建筑安全和维稳等监督管理工作。 

  村(居)民委员会、农村集体经济组织应当协助配合政府及有关部门做好集体租赁住房建设和租赁经营的监督管理工作,一旦发现问题及时上报政府及有关部门,严防出现租赁住房对外销售和以租代售现象。 

  第七条  用于租赁住房的集体建设用地按照居住用地标准进行规划和管理,结合城乡发展和产业整体布局确定集体租赁住房建设类型、用地规模、空间布局,在符合环保、安全防护等前提下,按照基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全的要求,优先在工业园区、大学园区、产业发展保护区等产业相对完备、居住配套不足的区域布局。 

  第八条  集体租赁住房建设应按照“先预审认定,再土地交易”的程序执行,但在本办法实施前(不含实施当日)已出让、租赁、联营入股的集体建设用地除外。 

  农村集体经济组织取得项目预审认定通知书后,通过出让、租赁、联营入股等方式确定项目建设运营主体的,原则上应在区级公共资源交易中心进行公开交易。 

  涉及市、区、镇公有资产公司,或者村级工业园连片改造提升的,经农村集体经济组织表决同意,可采用协议方式进行交易。 

  第九条  落实项目建设运营协议制度,建设运营协议应包括规划条件、监管单位、建筑设计要求、开竣工时间、不动产登记条件、闲置土地处置、抵押等内容,明确项目不得转租、未经批准不得转让,集体租赁住房只租不售、不得以租代售等法律法规和土地交易合同约定事项。农村集体经济组织自行建设运营的,建设运营协议由镇(街道)人民政府(办事处)与村(居)民委员会、农村集体经济组织签订;以出让、租赁、联营入股等方式流转的,由镇(街道)人民政府(办事处)与农村集体经济组织、建设运营主体签订。 

  南海区作为集体经营性建设用地入市改革试点地区,涉及集体建设用地使用权入市用于集体租赁住房建设的,按南海区有关规定执行,但应增加集体租赁住房的特殊条款。 

  第十条  区国土资源、城乡规划、住房和城乡建设等行政主管部门在核发不动产权属证书及《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》时,其项目工程名称应命名为“***集体租赁住房建设项目”。 

  第十一条  集体租赁住房建设以满足基本居住需求为原则,应符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全。 

  第十二条  集体租赁住房的用水、用电、用气价格按照物价行政主管部门核定的居民标准执行。 

  第二章  项目申请与预审认定 

  第十三条  集体租赁住房建设应当经区人民政府预审认定,可由所在农村集体经济组织或集体土地整备机构提出申请。 

  在本办法实施前(不含实施当日)已出让、租赁、联营入股的集体建设用地,经农村集体经济组织表决同意,可由建设运营主体提出申请。 

  配建集体租赁住房可由村级工业园改造主体提出申请。 

  第十四条  申请集体租赁住房建设项目预审认定的,应符合以下条件: 

  (一)用地符合土地利用总体规划、城乡规划要求; 

  (二)用地已取得享有集体土地所有权、集体建设用地使用权的不动产权属证书或已取得合法集体建设用地批文; 

  (三)用地未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以抵押等其他形式限制土地权利; 

  (四)新建集体租赁住房应符合集体租赁住房建设规划选址布局要求,宗地面积原则上不低于5亩(最小净地面积不低于2500平方米),不超过200亩; 

  (五)新建、配建集体租赁住房应符合集体租赁住房建设的环保要求,已按规定开展土壤环境状况调查评估,避开噪音超标或有毒有害、易燃易爆等区域,对涉及工业开发区、工业企业影响范围内的项目,已按规定委托具有资质的单位编制土地开发的环境评价报告,并由环境保护行政主管部门确认项目具备环境可行性; 

  (六)符合集体租赁住房建设所需的其他条件。 

  如未达到本条第(一)项关于城乡规划要求的,可先行申请预审认定,按照法定程序办理规划用途调整后用于集体租赁住房建设。 

  如未达到本条第(四)项规定条件,但确有必要申请认定为集体租赁住房建设项目的,应报区人民政府批准,按规定完善相关手续后,依照本办法实施。 

  第十五条  村级工业园连片改造提升建设,可结合区域统筹规划配套建设集体租赁住房。配建集体租赁住房应临近原村级工业园集中布局,并优先面向园区企业或职工出租。 

  第十六条  集体租赁住房建设项目预审认定的申请人应按照本办法编制《利用集体建设用地建设租赁住房项目实施方案》,项目实施方案应包括项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、用地红线图、不动产权属证书或集体建设用地批文、土地利用现状及相关图件、土地利用总体规划及相关图件、城乡规划及相关图件、建设规模、公共服务设施配套要求及实施计划等内容。 

  拟由农村集体经济组织自行建设运营的,项目实施方案还应包括资金来源、运营管理、收益分配等内容。 

  第十七条  集体租赁住房建设项目预审认定申请应提供项目可行性评估报告,包括住房租赁市场研究、目标市场定位、目标人群来源、规划设计分析、环境影响评价、项目建设及投资计划、运营模式、成本收益测算等内容。 

  第十八条  申请集体租赁住房建设项目预审认定的,由申请人向镇(街道)人民政府(办事处)提交项目预审认定申请表、项目实施方案以及可行性评估报告等材料。 

  镇(街道)人民政府(办事处)对申请材料进行初审,并征求区国土资源、住房和城乡建设、城乡规划、环境保护等行政主管部门意见后,经农村集体经济组织表决同意,按规定公示无异议的,上报区人民政府审批。 

  经区人民政府审批同意,由区人民政府出具认定通知书,并报佛山市专业化住房租赁平台指导委员会备案。 

  第十九条  项目预审认定申请人应当在取得项目预审认定通知书1年内申请规划报建,确需延期的,应当在项目预审认定通知书有效期届满30日前向原核发机关申请办理延期手续,延长期限不得超过1年。1年内未申请规划报建、逾期不申请延期或者申请延期未批准的,集体租赁住房建设项目预审认定通知书自行失效。 

  第二十条  申请项目所在片区控制性详细规划或村庄规划已审批,且集体建设用地规划用途为非居住用地,但确需调整为居住用地用于集体租赁住房建设的,项目预审认定后,由项目预审认定申请人向区城乡规划行政主管部门提出调整规划申请。 

  经批准调整为居住用地的集体建设用地,规划应注明“租赁住房”,仅用于集体租赁住房建设,不得用于其他建设使用。 

  第三章  新建项目土地供应 

  第二十一条  农村集体经济组织可以土地所有权人身份,利用集体建设用地自行新建集体租赁住房及配套设施,也可将一定年限的集体建设用地使用权以出让、租赁、联营入股等方式流转给土地使用者,用于新建集体租赁住房及配套设施。 

  第二十二条  用于租赁住房的集体建设用地使用权申请交易时,应提供项目预审认定通知书,具体程序由市国土资源和城乡规划行政主管部门会同市住房和城乡建设行政主管部门另行制定。 

  第二十三条  集体建设用地使用权交易成功后,由交易双方签订交易合同,并按规定缴纳有关税费。 

  南海区作为集体经营性建设用地入市改革试点地区,涉及集体建设用地使用权交易的,应按照《财政部国土资源部关于印发〈农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法〉的通知》(财税〔2016〕41号)等文件要求,缴纳土地增值收益调节金。 

  第二十四条  农村集体经济组织自行新建集体租赁住房的,项目预审认定后,农村集体经济组织应按规定申请办理集体建设用地使用权登记。 

  以出让、联营入股等方式取得集体建设用地使用权的,合同签订后,土地使用者应按规定申请办理集体建设用地使用权登记。以租赁方式取得集体建设用地使用权的,经农村集体经济组织表决同意,土地承租人可申请办理集体建设用地使用权登记。 

  享有集体建设用地使用权的不动产权属证书按项目整体核发,并注明仅用于租赁住房建设,不得转租,未经批准不得转让。 

  第二十五条  集体建设用地使用权出让、租赁、联营入股的最高年限,不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。 

  集体建设用地使用权转让年限不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。 

  第二十六条  农村集体经济组织自行建设运营的,经村(居)党组织审查同意、镇(街道)人民政府(办事处)审核同意、农村集体经济组织成员代表大会表决同意,可以不转移占有的方式向银行业金融机构申请抵押贷款,并到不动产登记机构办理抵押登记。 

  流转取得的集体建设用地使用权,经农村集体经济组织表决同意或合同约定允许抵押的,土地使用权人在按合同规定交付土地出让金或租金、领取不动产权属证书后,可以不转移占有的方式向银行业金融机构申请抵押贷款,并到不动产登记机构办理抵押登记。 

  第二十七条  未经区人民政府批准,建设运营主体不得转让集体建设用地使用权,集体租赁住房持有年限与土地流转年限一致。 

  有下列情形之一的集体租赁住房建设项目,经区人民政府同意,可整体转让集体建设用地使用权和房屋所有权: 

  (一)建设运营主体进行合并、重组、分立或股权转让涉及集体租赁住房产权整体转让的; 

  (二)集体租赁住房建设项目确需整体转让的其他情形。 

  集体建设用地使用权和房屋所有权整体转让时,转让人的权利、义务随之转移,受让人不得改变集体租赁住房用途,并应继续用于出租。建设运营主体破产清算的,其转让程序等按相关法律法规规章执行。 

  第四章  项目开发建设 

  第二十八条  新建集体租赁住房的建设主体在规划报建前,应按规定到工商行政主管部门登记为房地产开发企业,但农村集体经济组织自行建设运营的除外。 

  第二十九条  集体租赁住房应当符合城镇住房规划设计有关规定,不得设计为独栋别墅、联排别墅等低密度住宅建筑形式。未经批准不得改变土地用途、容积率等条件。 

  第三十条  新建集体租赁住房配建公共设施的,应当按照《城市居住区规划设计规范》(GB 50180-93)、《佛山市城市规划管理技术规定》(2015年修订版)、《佛山市公共设施配套标准》、项目规划条件等规定执行。 

  第三十一条  集体租赁住房应当按全装修标准规划、设计、报建及交付,装修标准应满足基本居住条件的要求,且人均租住面积不得低于市人民政府规定的最低住房保障标准。集体租赁住房小区应安装监控视频和门禁系统,具备消防安全条件。 

  第三十二条  新建、配建集体租赁住房竣工验收及备案按《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等规定实施。 

  建设主体应按规定向区住房和城乡建设行政主管部门提交租赁申请,并按要求在佛山房屋租赁交易监管服务平台进行项目备案。 

  第三十三条  新建集体租赁住房竣工验收备案后,应到区不动产登记机构申请房屋所有权登记。 

  享有房屋所有权的不动产权属证书按幢核发。 

  涉及房屋所有权处置的,房屋所有权应与集体建设用地使用权一并处置。 

  第五章  租赁运营与管理 

  第三十四条  集体租赁住房应当全部用于出租,不得变相销售、以租代售,不得分割转让。 

  集体租赁住房未办理竣工验收备案或未在佛山房屋租赁交易监管服务平台进行项目备案的,不得出租。 

  第三十五条  集体租赁住房的运营主体应是经工商行政主管部门登记的住房租赁企业,但农村集体经济组织自行建设运营的除外。集体租赁住房建设运营主体可委托专业租赁住房运营机构或自行承担集体租赁住房运营的具体工作。 

  第三十六条  集体租赁住房可面向市场出租,不限定承租主体,租金价格可由租赁双方按照市场水平协商确定。 

  集体租赁住房运营应按照佛山市居住房屋出租管理有关规定执行,纳入佛山房屋租赁交易监管服务平台管理,统一使用《佛山市房屋租赁合同(住宅)》(示范文本)签订房屋租赁合同,按照《佛山市房屋租赁合同登记备案规则(试行)》的规定,实行集体租赁住房租赁合同网签和备案。

  第三十七条  集体租赁住房开展出租运营的,应按规定缴纳有关税费。 

  第三十八条  集体租赁住房运营主体应负责租赁住房的租赁管理和物业服务,物业服务可委托物业服务企业提供。 

  集体租赁住房小区的物业管理参照《佛山市物业管理办法》等有关规定执行。 

  第三十九条  运营主体符合条件的,可通过房地产投资信托基金(REITs)、租赁住房租金收益权质押、IPO、发行债券及不动产证券化等方式融资。 

  第四十条  经登记备案的集体租赁住房租赁合同,可作为承租人合法稳定住所的证明。集体租赁住房承租人可按照有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,按规定享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。 

  第六章  监督检查 

  第四十一条  区公共资源交易中心应当严格审核交易材料,发现不符合条件的集体建设用地使用权申请交易的,不予受理交易申请,并通报区国土资源、城乡规划、住房和城乡建设、农业等行政主管部门及不动产登记机构。 

  第四十二条  市、区、镇住房和城乡建设行政主管部门应当依据房地产开发管理、房屋租赁的行业诚信管理办法,对管理范围内有关企业及人员的违法、违规行为予以初次扣分并发出责令限期整改通知书,限期整改不合格的从重扣分,且该企业、企业控股股东及控股股东新设立的企业1年内不得参加佛山市土地竞买。 

  第四十三条  集体租赁住房的监督管理按照佛山市居住房屋出租管理有关规定执行。相关部门及单位应当根据监管职责及工作内容,明确责任分工,落实专岗专人,形成监管责任体系。接到涉及集体租赁住房违法违规违约的投诉、举报时,应及时受理,并按有关规定和项目建设运营协议追究责任。 

  第四十四条  村(居)民委员会、农村集体经济组织应当全程参与集体租赁住房建设项目预审认定、土地供应、建设、运营的动态巡查,防范和制止未竣工投入使用、预租、以租代售等违法违规违约行为,并及时上报镇(街道)人民政府(办事处)及有关部门。 

  第四十五条  区人民政府应当建立区各部门、镇(街道)人民政府(办事处)、村(居)民委员会、农村集体经济组织的集体租赁住房联合监管责任机制,将集体租赁住房建设项目预审认定、土地供应、建设、运营等监管工作纳入区各部门、镇(街道)人民政府(办事处)、村(居)民委员会、农村集体经济组织年度绩效考核,作为区各部门、镇(街道)人民政府(办事处)、村(居)民委员会、农村集体经济组织领导班子成员的奖惩依据。 

  第四十六条  建设运营主体、租赁住房运营机构未办理工商登记的,由工商行政主管部门责令限期整改正;未竣工验收备案出租住房的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的,由公安机关依照《广东省租赁房屋治安管理规定》等规定予以处罚。 

  第七章  附  则 

  第四十七条  市、区、镇级国有专业化住房租赁平台可通过投资、团租或扶持奖励等多种措施,将集体租赁住房纳入保障性住房,并依照保障性住房的现行法律法规进行管理,享受相关税费优惠政策。 

  第四十八条  本办法对集体租赁住房的租赁管理有明确规定的,按本办法执行;未明确的,按照佛山市居住房屋出租管理有关规定执行。 

  第四十九条  配建集体租赁住房具体细则由市国土资源和城乡规划行政主管部门会同市住房和城乡建设行政主管部门另行制定。 

  房屋租赁企业或者农村集体经济组织可利用宅基地上房屋、村民公寓或村集体自有居住用途物业,实施统一改造,改善基础设施及环境,达到消防、安全等验收条件后,用于住房租赁,具体细则由市国土资源和城乡规划行政主管部门会同市住房和城乡建设行政主管部门另行制定。 

  市相关职能部门、各区人民政府可根据本办法制定配套政策,报佛山市专业化住房租赁平台指导委员会备案后实施。 

  第五十条  本办法中有关“农村集体经济组织表决”的程序及方式应符合省、市、区农村集体资产管理的现行规定。 

  第五十一条  本办法由市国土资源和城乡规划行政主管部门负责解释。 

  第五十二条  本办法自印发之日起实施,有效期至2020年12月31日。相关法律、法规依据变化或有效期内实施情况变化时,可依法评估修订。